Il peut être difficile de construire des logements abordables dans le New Jersey. Voici pourquoi.


Le logement abordable ne se construit pas seulement par lui-même.

Et si beaucoup conviendraient – dans l’abstrait, du moins – que les enseignants, les travailleurs de l’assainissement et d’autres membres indispensables de la communauté ont besoin d’un logement décent qu’ils peuvent se permettre, y arriver est un processus complexe et souvent litigieux.

Transformer un champ agricole ou un ancien entrepôt en appartements de 1, 2 ou 3 chambres réservés aux particuliers et aux familles aux revenus inférieurs à la moyenne pour les environs implique de multiples acteurs dont les intérêts sont parfois en désaccord: des développeurs qui sont fiers de leur travail mais qui ne le sont pas. t en affaires pour perdre de l’argent; les fonctionnaires locaux dont les électeurs riches et pauvres comprennent des contribuables soucieux de la valeur de leurs propriétés et de leur qualité de vie; et les défenseurs du logement abordable qui s’engagent à faire ce qu’ils estiment juste et qui ont les compétences juridiques nécessaires pour amener un juge à s’entendre.

L’Urban Land Institute, une organisation internationale basée à Washington D.C. qui promeut des politiques progressives d’utilisation des terres, a organisé vendredi un forum en ligne réunissant des membres de la communauté du logement abordable du New Jersey. La réunion Zoom était au milieu des efforts continus de presque toutes les municipalités de l’État pour finaliser ou mettre en œuvre des accords visant à fournir un nombre spécifique d’unités de logement aux personnes à revenus officiellement modérés, faibles et très faibles, en vertu d’un corpus de lois datant de quatre décennies connu sous le nom de la doctrine du mont Laurel.

«Ici, dans le New Jersey, en raison du coût souvent exorbitant des logements au prix du marché, les logements abordables sont des logements abordables pour les personnes à revenu faible ou modéré, cela signifie des personnes ayant un emploi, de bons emplois, des enseignants, des pompiers, des employés du gouvernement», a déclaré le modérateur, l’avocat du logement Thomas Trautner.

«Donc tout le monde devrait vouloir ceux-ci: c’est une bonne planification; est logique pour les communautés. Cela semble facile, non? Ajouta Trautner. «Mais voici le problème: quelle est l’obligation abordable? Comment calculez-vous cette obligation? Quelle méthodologie utilisez-vous pour calculer cette obligation? Contentieux sur litige pendant 40 ans. »

Résumant la dernière phase du cadre du logement abordable à l’échelle de l’État, Trautner a raconté que la décision de la Cour suprême du New Jersey en 2015 a transféré le contrôle du processus du Conseil d’État sur le logement abordable aujourd’hui disparu aux mains des tribunaux.

La Haute Cour a demandé aux municipalités de déposer des soi-disant «actions de jugement déclaratoires» demandant aux juges des juridictions inférieures d’approuver les plans de logement qui découlent généralement d’un litige avec le Fair Share Housing Center, un cabinet d’avocats spécialisé dans le logement abordable.

Un jugement déclaratoire protège les municipalités des poursuites des promoteurs cherchant à construire des projets à haute densité avec un grand nombre d’unités au taux du marché qui subventionneraient essentiellement un plus petit nombre de logements abordables, généralement à un ratio de 4-1. Trautner a déclaré que l’attente de la Cour suprême en 2015 était que les législateurs adopteraient un nouveau mécanisme de logement abordable pour prendre la place de COAH, mais jusqu’à présent, ils ne l’ont pas fait. Les promoteurs ont également déposé des contestations juridiques pour être inclus dans les plans de logement abordable.

«La plupart des municipalités, du moins, me dit-on, se sont installées», a déclaré Trautner. «Mais le règlement n’est que le début, ce qui nous amène ici aujourd’hui. La mise en œuvre est ce qui doit être fait, et ce n’est pas facile. »

«L’essence d’un bon règlement, m’a-t-on dit une fois, est parfois considérée comme le fait que tout le monde quitte la table un peu en colère», a ajouté Trautner.

Il a présenté la panéliste Liz Lempert, maire de Princeton, qui a déclaré que les efforts visant à respecter l’obligation actuelle de l’arrondissement de 753 logements abordables ont bénéficié de jeunes résidents politiquement actifs, y compris un groupe connu sous le nom de Princeton Mutual Aid.

«Nous avons un groupe YIMBY très actif», a déclaré Lempert. «Tout le monde connaît très bien NIMBY – ‘pas dans ma cour arrière’ – YIMBY est ‘oui, dans ma cour arrière.' »

La mairesse de Princeton, Liz Lempert, sur Zoom

La mairesse de Princeton, Liz Lempert, était une panéliste pour une conférence Zoom sur le logement abordable vendredi, parrainée par l’Urban Land Institute. Lempert a dit qu’il y avait un sentiment YIMPY – oui, dans mon jardin – envers le logement abordable à Princeton, du moins dans l’abstrait.Zoom

Cela dit, a ajouté Lempert, la situation a été compliquée par la récente consolidation des deux Princetons, de l’arrondissement du centre-ville et du canton tentaculaire qui l’entourait, dont les différents personnages avaient produit des visions différentes pour atteindre leurs objectifs de logement abordable. Et malgré l’idéalisme de ses électeurs, Lempert a déclaré que les réalités de la citation et de la construction d’unités n’étaient pas toujours acceptées.

«Je dirais qu’il y a plus de penchant pour le logement abordable dans le concept que lorsqu’il est construit juste à côté de vous», a-t-elle déclaré. « Nous plaisantons sur le fait que c’est génial dans l’abstrait, mais ensuite, quand c’est spécifique, les gens n’aiment pas la taille du bâtiment, son apparence, son emplacement exact ou le trafic qu’il pourrait créer. »

« Et il y a aussi des inquiétudes en même temps concernant notre district scolaire et la pression qu’ils subissent maintenant aussi », a ajouté Lempert, faisant référence …



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