Schumpeter – Le boom du e-commerce rend les entrepôts très chauds | Affaires


jeN LA FIN 1990 Hamid Moghadam, un promoteur immobilier né en Iran, a fait un pari de 5 millions de dollars sur Webvan, un épicier en ligne américain. C’était un buste. Webvan a été l’une des victimes les plus spectaculaires du crash du dotcom. Plus exaspérant encore, M. Moghadam a refusé l’opportunité d’investir dans un autre arrivant du commerce électronique appelé Amazon, pensant que son attention sur les livres était trop étroite par rapport à l’épicerie. Pourtant, certaines personnes peuvent gagner même en perdant. Sentant une générosité potentielle dans l’engouement en ligne, l’entreprise qu’il a cofondée, AMB, a vendu son portefeuille de centres commerciaux et acheté des millions de pieds carrés d’espace d’entrepôt sur le tarmac des aéroports américains. «Nous nous sommes trompés sur l’entreprise, mais nous avons bien réussi la grande tendance», dit-il. Deux décennies plus tard, l’entreprise qu’il dirige, Prologis, est le plus grand propriétaire d’Amazon. M. Moghadam, aujourd’hui âgé de 63 ans, domine le commerce mondial des entrepôts.

Diplômé de Stanford qui a fait ses débuts dans l’immobilier parce que personne d’autre en Amérique ne l’engagerait pendant la révolution iranienne, M. Moghadam a fait une carrière de paris audacieux. En 2011, avec l’immobilier encore sous le choc de la crise financière de 2007-2009, il a mené un accord exceptionnel pour unir AMB et Prologis, un rival plus important, avec 46 milliards de dollars d’actifs détenus et gérés. Depuis lors, la société d’investissement immobilier s’est développée à l’échelle mondiale. Il a des actifs de 125 milliards de dollars et une surface au sol de 1 milliard de pieds carrés (90 kilomètres carrés, ou un Manhattan et demi). Une poussée du commerce électronique pendant la pandémie de Covid-19 a contribué à soutenir son cours de bourse; sa valeur de marché de 68 milliards de dollars est juste en dessous d’un niveau record. Pourtant, M. Moghadam n’est pas le seul à réaliser que l’humble hangar peut être un aussi bon investissement dans l’ère du commerce électronique que l’étaient les pelles pendant la ruée vers l’or. Blackstone, le plus grand gestionnaire d’actifs alternatifs au monde, a investi plus de 25 milliards de dollars l’an dernier dans des entrepôts en Amérique et en Europe. Il appelle la logistique son «thème d’investissement mondial le plus convoité». Une bataille pour les friches industrielles est en cours.

Il est difficile d’imaginer Stephen Schwarzman, le patron de la haute société de Blackstone, parler avec autant de passion de la logistique que M. Moghadam (qui possède une fraction de la richesse de M. Schwarzman). Pourtant, un concours entre le roi des entrepôts et le baron du private equity vaudra la peine d’être regardé. Il ne façonnera pas seulement l’avenir du commerce électronique. Cela changera également le paysage urbain.

Pour voir pourquoi, faites du vélo, comme l’a fait Schumpeter le week-end dernier, dans la Lea Valley de Londres, une idylle de bateaux-canaux et de jardins potagers au bord de la rivière allant de l’East End recouvert de graffitis au nord de la capitale. Arrêtez-vous au Ravenside Retail Park, un lieu de magasins fermés comme Mothercare, une marque britannique bien connue, et Maplin, un détaillant d’électronique. Il est destiné à devenir un point zéro pour l’apocalypse de détail. En janvier, Prologis a dépensé 51 millions de livres sterling (68 millions de dollars) pour acquérir le site, juste avant que covid-19 accélère l’agonie de ses locataires restants. Dans quelques années, une fois qu’ils ou leurs baux expireront, Prologis espère transformer la zone en un entrepôt à plusieurs étages pour les entreprises de commerce électronique comme Amazon. Cela fait partie d’un modèle mondial. En Amérique, de tels centres logistiques s’élèvent des décombres des centres commerciaux morts.

Il est facile de licencier l’entreprise d’entrepôt. Comme le dit un patron du secteur, les investisseurs le considéraient comme «quatre murs et un toit qui, vous l’espérez, ne fuit pas» – en d’autres termes, très banalisés. Pourtant, M. Moghadam dit que c’est passionnant. La première tâche, dit-il, est de décider quelle extrémité de la chaîne d’approvisionnement doit être. Il s’est installé sur les marchés de consommation de masse à travers le monde plutôt que de servir les producteurs, car, comme il le dit, «les consommateurs ne bougent pas, les usines le font». En conséquence, ses entrepôts sont situés à proximité d’immenses zones urbaines où les terres sont rares. Cela demande aussi de la patience. En Amérique, il a fallu des décennies au commerce électronique pour dégager une part à deux chiffres des dépenses de détail. Les blocages ont suralimenté le changement. Avant la pandémie, environ un cinquième de la construction des entrepôts de Prologis était destiné au commerce électronique et le reste à d’autres formes de logistique. La part du commerce électronique atteint désormais 40%, selon M. Moghadam.

Course à l’espace de stockage

Deux autres défis pour les développeurs d’entrepôt sont d’assurer la fidélité des clients et un flux de financement. Les analystes boursiers minimisent Blackstone comme une menace au premier chef. Ils disent que la mentalité «acheter, réparer, vendre» du capital-investissement empêche les entreprises de logistique de construire des relations à long terme qui leur permettent de se déplacer avec leurs clients dans le monde entier. Mais la persévérance de Blackstone ne doit pas être sous-estimée. Il a commencé son portefeuille d’entrepôts il y a dix ans. Elle possède actuellement 850 mètres carrés d’espace logistique dans le monde. Il dispose de 45 milliards de dollars d’investisseurs destinés aux transactions immobilières. Prologis affirme avoir plus de 13 milliards de dollars dans une telle «poudre sèche». Il a également utilisé des actions lors de transactions récentes.

La pandémie pourrait rendre l’activité d’entrepôt encore plus attrayante. Alors que les locataires peinent à payer leur loyer, les créances douteuses augmentent. Mais contrairement à la crise d’il y a dix ans, les taux d’utilisation avant la pandémie étaient élevés et …



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